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浩博账号不了_中高端楼盘供需两弱 首付70万以内房源接受度高

阅读量:2320      2020-01-10 18:44:11

浩博账号不了_中高端楼盘供需两弱 首付70万以内房源接受度高

浩博账号不了,全国楼市成交走淡的2019年下半年,太原楼市同样无法独善其身。在这次楼市波动之中,作为楼市产品品质、销售趋势风向标的中高端楼盘更是遇冷明显。楼市调研数据显示,今年省城中高端楼盘开盘个数减少、开盘去化率降低、蓄客量不足。未来一年内,中高端楼盘将面临怎样的境遇?购房者需求有何特征及变化?本周,记者对此进行了实地采访——

1 中高端楼盘访客减少

在太原市小店区某中高端楼盘售楼处,几名置业顾问闲坐在售楼大厅内聊天,见有到访购房者进来立刻走上前介绍楼盘详情。“最近工作比较闲,购房者不多,楼盘房源也不太多了。等到下一期开盘,户型、楼层选择会比较多。”一位王姓置业顾问告诉记者。

在随后走访的多个楼盘中,都存在类似现象。一位营销工作人员介绍,“购买中高端楼盘的购房者中,基本都是二次或者二次以上购房,而在今年入手的购房者中,有一多半的购房者都是看房看了两年以上才考虑下手的。和以前相比,购房周期明显拉长,只有不到三成的购房者是今年决定看房就在当年购置的。不少购房者对未来市场的预期不太确定,认为房价会降,所以观望情绪比较浓厚,下单更为谨慎。”

由于需求一方的冷淡,今年供给也很平淡。根据朗润智业的统计数据看,今年1-10月,太原中高端类项目共计开盘8个,主要集中在小店区和晋源区,价格均在13000元/平方米以上,价格平稳。而与去年相比,开盘个数由13个下降到8个。

在限购之下,太原市城南区域具备良好的硬件优势,价格保持稳定,但入市项目个数下降明显。2019年还有1个月画上句号,业内统计,今年全年太原新入市的中高端项目不足5个。“入市项目较少,这是市场上大家有目共睹的,在市场下行阶段,随着价格下探,面积缩窄,中高端项目纷纷放缓入市节奏,下一步待市场回暖后,才会再积极入市。”

开盘数减少,楼盘的去化率也有显著降低。朗润智业统计,1月至10月,从市场供求角度来看,中高端楼盘开盘去化率下降明显;从转化比来看,2019年市场转化比为11:1,即11个购房者中有1个会选择购买,购房者观望态度明显;市场下行阶段,购房者保持观望态度,是导致开盘去化率降低的主要因素。

2 70万元是首付上限

在当前的市场环境下,房屋总价是影响成交量的主要因素。作为改善型置业,大多数购房者有一定的经济能力。根据朗润智业调查统计,在所有购房者中,能承受房屋总价款在160-300万元的购房者占到4成。70万元为首付门槛,首付75万元以上,大部分购房者因财务状况所限,无法购买。

在太原,公积金贷款额度上限是80万元,如首付款为70万元,150万元购买一套单价在1.3万元/平方米,面积在120平方米的改善房,即是公积金用户选房的上限。如果单价更高或面积更大的房源,则需要组合贷或纯商业贷款,财务压力不言而喻。

在采访中,记者发现,购置中高端楼盘的购房者首付主要靠自己或伴侣的收入,该人群中大部分人月供还款能力较强,34%的购房者月供还款能力在4500元/月以上。调研数据显示,改善类购房者资金利用率较高,投资理财方式多样,全款购房比例为11%,大部分还是以贷款为主。

虽然如此,这部分购房者对住房单价预期值明显降低,其中,能接受1.2-1.4万元/平方米占比22%,1.4-1.6万元/平方米以上占比10%。而在此之前,太原中高端楼盘均价多在1.5万元/平方米以上。目前太原楼市中高端楼盘的总体报价与购房者预期值相稳合,可接受超过1.6万元/平方米预期价格的购房者占比仅为3%。这也说明,中高端购房者对市场呈现出比较保守的态度。

3 80、90后为购房主力军

置业顾问告诉记者,在所有中高端楼盘的购房者中,80、90后为主要人群。这部分购房者有了一定的财富积累,置业是为了改善居住环境和居住空间。根据朗润智业的调研数据来看,改善类的购房者大多已组建家庭并有1至2个孩子,已婚已育占比76%。为了孩子的居住及教育需求,生活条件、收入可观的80、90后家长们购房需求明显。

从太原市区域来看,北城改善型购房者比较保守,追求城市核心资源改善,河东为主要置业区域,尤其小店区占比最佳,主要因小店区发展成熟,各项教育、商业、医疗等配套完善,品质较高;南城购房者则跟随太原城市发展变迁脚步,倾向于小店区和晋源区改善,追求城市核心资源及自然环境改善;省内地市改善购房者,以工作地为圆心,追求居住方式及配套的改善。

在购房者接受的户型中,120平方米至140平方米的三室两厅两卫是最受欢迎的,三居面积需求跨度为140平方米至180平方米,大部分购房者追求的是居住的舒适度。大多数改善型购房者仍喜好高层产品,另外有28%的购房者喜好小高层产品,23%的购房者喜欢低密洋房别墅产品。

改善型置业的购房者对车位需求强烈,根据朗润智业的数据统计,66%家庭需要1个车位,24%的家庭需要2个车位,7%的家庭不需要车位。对车位承受价格,44%购房者集中在9万元至12万元,27%的购房者集中在12万元至17万元,只有5%的购房者可以接受17万元以上的车位价格。

4 兼顾家庭需求产品受欢迎

“选择改善型置业的购房者中,品牌选择比较丰富,但产品细分较少。在差异化不明显的情况下,购房者对地段差异较为在意。”尖草坪区某楼盘项目负责人许先生表示,大部分购房者对晋阳湖板块、长风中心板块、长风商务区板块及龙城大街板块意向较强,其次是南中环、长风西及综改区板块。同时,对教育配套关注度较高。

在南中环街某楼盘售楼处,看房的王女士告诉记者,“我们三代同堂,一家五口人,想购置一套改善型住房,房子需要兼顾父母、孩子的需求。父母喜欢阳光充足的房间和阳台,孩子需要一间独立、安静的书房,另外,日常生活对厨房、餐厅的功能要求比较高。考虑到将来5年至10年内可能会雇保姆,还需要有一间小房间备用。”

中高端楼盘的购房者群体更注重生活品质,这类人群工作压力大,尤其注重小区的健身和养生设施,对产品品质及产品细节关注较多。比如,购房者对小区环境及居住舒适度要求更高,楼间距和园林景观格外重要。其次对于小区公共空间的装修,主要以小区入口、入户通道、外立面等关注度较高,这些空间,是业主体现生活品质的重要表现。同时,该群体十分关注教育配套,重点在小学教育方面。

学区房一直以来是购房者购房的溢价因素,学区房价格高于普通配套住房,且保值性强。对于学区房,36%的购房者已有学区,33%的购房者愿意多付500元/平方米至1200元/平方米寻求更优质的学区教育。

与类别墅高端项目、刚需盘相比,中高端项目以精装为主,在价格适中的基础上,满足业主的综合需求,尽可能减少业主购房之后装修、生活需求负担。

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